告别期房时代，预售制度将在2026年彻底终结

8月28日，周五的晚上，多项新房地产政策突然发布。8月31日，周一，房地产股票市场则经历了过山车般的起伏，中证房地产指数先大幅高开3.40%，随后却快速下跌，整个行业显得一片惨淡，知名企业“招保万金”分别下跌了8.80%、4.82%、0.63%和2.16%；而在香港股市，许多房企的单日跌幅甚至超过了10%。这一局势可以用“迷惘”来形容。似乎仅仅一个周末的时间还不足以让市场参与者理清新政策后中国楼市的未来走向。

要理解这一切的复杂性，首先得弄清楚8月28日的新政策真正带来了哪些变化。其中核心之处在于商品住房销售制度的改革，其余措施则为其辅助。首先，国家提高了房屋预售的门槛，要求开发商必须将建筑主体结构建设到封顶阶段，才能申请预售许可证并开始收款。此前，不同地区的标准差异较大，有的要求建筑完成25%即可申请，但如今全国统一标准，统一为单体建筑必须达到主体封顶才可预售。这意味着，建筑封顶通常标志着项目已完成约70%的工程，因此这将大幅增加开发商的初期资金投入。同时，从开工到封顶的工期，通常需要12到18个月，即使使用预制件的装配式建筑，最快也需要约8个月才能完成。这也就意味着开发商能够收回资金的时间大幅延后。

此外，即便在预售启动后，开发商所收到的资金也并非立刻可以使用。政策中的另一项重要措施是对预售资金的全额监管。过去，购房者交付的首付款和银行贷款理论上需进入监管账户，并被专款专用，然而实际操作中却存在诸多漏洞，很多开发商并未将资金放入监管账户，而是用部分开发资金进行其他投资或者偿还旧债。新的规定要求，购房者的首付款及个人住房贷款必须100%进入监管账户，整个建设过程中，这些资金都将处于冻结状态，只有在项目竣工验收并具备配套设施齐全后，银行才会放款。如果开发商未能按时交房，买家也有权按照合同解除购房合同并取回自己的资金。由此可见，预售的条件被显著提高，开发商从预售中获得的收入也只能在账面上看，实际资金的利用受到严格限制，期房与现房之间的差距正在迅速缩小。

而为了进一步限制开发商的期房销售，政策还发出了“最后一击”：从政策实施之日起，新出让土地的商品住房项目以及已出让但尚未获得建设规划许可证的项目都将优先采取现房销售的模式。对于已取得规划许可证的老项目，政府也鼓励其进行现房销售。在现房销售的过程中，开发商必须确保土地使用权无抵押、查封，并要求相关部门简化手续。此外，执行“交房即交证”旨在避免因开发企业的债务问题导致无法获得产权证的情况。由此可见，自1994年以来实施的房屋预售制度，其实已宣告进入了终结阶段。

这一新政发布后，全球媒体高度关注，它们普遍认为这是自2021年楼市危机以来最大和最深入的一次改革，部分分析师乃至海外投资机构甚至表示，中国的房地产发展模式经过了近30年的使用，正经历一场根本性的变革，市场将迎来巨大洗牌。外媒的这一判断源于预售制度其本身引发的一个既美丽又致命的发展模式。

回顾过去的30年，早在1953年底，香港的年轻商人霍英东便开始着手开发楼盘。当时的香港楼市，主流的操作方式是，开发商需全款购得土地以及建造楼房，完成整栋或者分层后方可进行出售。这种方式造成了房地产开发门槛极高，普通市民更难以获贷购房，只能向富豪们租房。有鉴于此，霍英东开创了“卖楼花”模式，即提前收取部分订金，剩余款项分期支付，这一创新不仅大幅降低了开发门槛，也有效提升了市场的房屋供给。随着改革开放的步伐，内地逐渐借鉴了这种模式，各地的决策者纷纷认为它非常适合本地市场的实际情况。